地产行业的下半年：等风来

　　2023年行至年中，房地产行业虽然有一定的修复预期，但在供需两端制约之下，在6月表现出市场和企业表现相对平淡、楼市复苏动能放缓的迹象。

　　日前的一则数据也显示出近期地产行业仍未回暖。

　　克而瑞发布的数据显示，6月，TOP100房企实现销售操盘金额5267.4亿元，环比增长8.5%，环比增幅处于历年同期的最低水平。同比降低28.1%，单月业绩增速由正转负，6月业绩规模低于去年同期。

　　从企业表现来看，2023年6月仅不到3成的百强房企单月业绩同比增长，环比增长的企业在百强房企中也只占到半数。具体来看，6月有近6成百强房企的单月业绩同比降幅大于30%，其中27家企业业绩降幅大于50%。

　　那么在现实如此惨淡的情况下，地产行业还有哪些看点？

　　【行业分化加剧，头部效应愈发显著】

　　虽然房企整体表现不佳，但是在月度同比销售金额方面，TOP20房企中仍有2家开发商建发房产与中国铁建（601186）同比为正，均为国央企，分别同比增长13.24%、17.61%。

　　而同比下降超过50%的开发商有4家，其中碧桂园和旭辉集团同比降幅较大，分别为54.15%和59.63%。

　　Top20开发商全口径销售金额及同比 资料来源：克而瑞，民生证券研究院

　　此外，在6月房企土拍排行榜数据中，拿地金额TOP50中国央企房企占比进一步提升，国央企、地方国企及城投、民企、混合制房企拿地金额占比分别为77%、1%、11%、11%，分别较5月单月同比口径提升6个百分点、持平、减少10个百分点、提升4个百分点；市场乐观情绪降温后，民企拿地意愿再度走弱，国央企拿地占比提升。

　　由此可见，目前形势下，国央企及部分优质民企韧性较强，中小房企竞争力不足，房企分化格局持续加剧。

　　【地产下半年：等风来？】

　　房地产业一直是我国国民经济的支柱产业，今年4月住建部部长倪虹再次表示房地产及建筑业要充分发挥顶梁柱、压舱石作用，要自觉担当稳定宏观经济大盘使命责任，深入推进供给侧结构性改革。

　　事实上，地产行业支持政策的出台一直没有停歇。

　　6月29日，中国银行间市场交易商协会发布《关于进一步提升债务融资工具融资服务质效有关事项的通知》，进一步提升民营企业发债便利，用好“第二支箭”，将储架式注册发行拓展至债务融资工具各类品种。自去年快速落地、节奏放缓后，“第二支箭”推进再次进入加速阶段。

　　而自“第二支箭”政策推进以来，中债信用增进投资股份有限公司已成功为碧桂园、美的置业、旭辉控股集团、新城控股（601155）、卓越商业、龙湖集团等11家公司担保支持发行159亿中期票据。

　　此外，地方政策方面，据中指研究院统计，2023年以来，已有百余城出台房地产调控政策超300次，其中济南、长沙、厦门等十余城对限购政策进行放松，部分热点二线城市如杭州已多次出台政策优化限购措施。上海、广州、深圳等一线城市也从公积金等方面持续对房地产政策进行优化，多孩家庭、人才、职住平衡产业人群等是核心城市政策支持的侧重点。

　　而结合高层的相关表态，可以预见，下半年持续出台地产行业支持政策的概率仍偏大。

　　【销售超跌，优质房企未来可期】

　　经过近期的持续回调，地产板块实际上已处于历史较低位置，以中证800地产指数为例，该指数在6月27日盘中就曾创出近9年来的新低，而今日（7月4日）早盘，再度逼近日前的低点。

　　而站在当期的时间点，各大机构对于地产行业的后市都并不悲观，一致看好以国央企为代表的优质地产企业。

　　申万宏源在《房地产行业2023年中期投资策略》中表示，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极支持，尤其考虑多项宏观数据和地产数据的走弱，房地产行业政策有望进一步迎来优化；并预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。

　　兴业证券也同样认为，房企层面，优质房企未来可期：

优质房企销售表现远好于行业，市占率加速提升。

优质房企拿地优势仍然明显，未来销售预期稳定下，拿地力度有望提升。

　　3）优质房企拿地利润率仍保持较高水平。

　　通过销售数据以及机构的观点不难看出要想投资地产行业，选择优质的企业便显得尤为重要，尤其是当下已不少房企触发了终止上市条件，被强制退市。

　　目前市面上较能体现地产龙头价值的指数，为中证800地产指数，该指数集中汇集市场头部房企，呈现了极高的头部房企集中度！

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